Завершающим этапом этого процесса стало принятие Ялтинским городским советом Правил землепользования и застройки городского округа, которые начальник департамента архитектуры и градостроительства администрации Ялты Елена Орлинская охарактеризовала как «важнейший нормативно-правовой акт органа местного самоуправления региона».
— Правила разработаны, прежде всего, в целях создания условий для устойчивого развития территорий городского округа, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия, — подчеркнула она.- Также их принятие обеспечивает условия для планировки территорий городского округа и соблюдение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, а кроме того появляются условия для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства.
— Предусматривает ли этот документ какие-либо исключения?
— Нет! Действие настоящих Правил распространяется на всю территорию муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым. Они обязательны для органов государственной власти в части соблюдения градостроительных регламентов, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц, должностных лиц, осуществляющих и контролирующих градостроительную деятельность и земельные отношения на территории городского округа, судебных органов, как основание для разрешения споров по вопросам землепользования и застройки, а также иных органов.
В то же время требования установленных Правилами застройки градостроительных регламентов сохраняются и при изменении формы собственности на земельный участок, объект капитального строительства, при переходе прав на земельный участок, объект капитального строительства другому правообладателю.
Правила применяются наряду с техническими регламентами и иными обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством, в целях обеспечения безопасности жизни и здоровья людей, надёжности и безопасности зданий, строений и сооружений, сохранения окружающей природной среды и объектов культурного наследия, иными муниципальными правовыми актами по вопросам регулирования землепользования и застройки. Указанные акты применяются в части, не противоречащей настоящим Правилам.
Решения органов местного самоуправления городского округа, органов государственной власти РФ и РК, противоречащие Правилам застройки, могут быть оспорены в судебном порядке.
Разработаны они с учетом положений Генерального плана муниципального образования и в случае внесения в установленном порядке изменений в него соответствующие корректировки вносятся и в Правила землепользования и застройки и документацию по планировке территорий.
— Где ялтинцы могут ознакомиться с информацией о землепользовании и застройке?
— Все текстовые и графические материалы Правил землепользования и застройки являются общедоступной информацией, доступ к ним не ограничен. Администрация Ялты обеспечивает возможность ознакомления с Правилами путём их опубликования в средствах массовой информации и размещения на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.
— Что относится к полномочиям органов местного самоуправления и должностных лиц городского округа в области землепользования и застройки?
— Деятельность по регулированию землепользования и застройки на территории муниципального образования осуществляют Ялтинский городской совет, Администрация Ялты, а также Глава муниципального образования — председатель Ялтинского городского совета.
К полномочиям Ялтинского городского совета в этой сфере относятся утверждение генерального плана городского округа, местных нормативов градостроительного проектирования городского округа, правил землепользования и застройки городского округа, а также внесение изменений
в эти документы и иные полномочия, предусмотренные действующим законодательством и муниципальными нормативными правовыми актами.
К полномочиям Администрации города в области землепользования и застройки относятся принятие решений о подготовке и собственно подготовка проектов генерального плана, местных нормативов градостроительного проектирования, правил землепользования и застройки городского округа и внесений в них изменений, о подготовке и утверждении документации по планировке территории городского округа в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, о развитии застроенных территорий и комплексном развитии территории городского округа, о резервировании земель, об изъятии земельных участков в границах городского округа для муниципальных нужд, подготовка градостроительного плана земельного участка, предоставление разрешений на условно разрешенный вид использования земельного участка и на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. распоряжение землями и земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществление муниципального земельного контроля за использованием земель в границах городского округа, а также иные полномочия, предусмотренные действующим законодательством и муниципальными нормативными правовыми актами.
При этом Глава муниципального образования в порядке, установленном муниципальными нормативными правовыми актами, назначает публичные слушания или общественные обсуждения проектов генерального плана, правил землепользования и застройки, планировки и межевания территорий или о внесении изменений в эти документы, а также по вопросам предоставления разрешений на условно разрешенный вид использования земельных участков и отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и др.
— Какая роль в Правилах определена для градостроительных регламентов?
— Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, а также всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. При использовании и застройке земельных участков соблюдение требований градостроительных регламентов является обязательным. Установлены они с учётом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны, возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства, функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенного документам территориального планирования, видов территориальных зон и требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.
Применительно к каждой территориальной зоне Правилами застройки установлены виды разрешённого использования земельных участков,
предельные размеры земельных участков и параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капстроительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ.
При этом необходимо иметь ввиду, что для каждого земельного участка и объекта капитального строительства разрешённым считается такое использование, которое соответствует видам разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельным параметрам разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расчётным показателям, указанным в соответствующем градостроительном регламенте, с учётом установленных ограничений на использование объектов недвижимости.
— Какова сфера действия градостроительного регламента?
— Его действие распространяется на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на Карте градостроительного зонирования городского округа.
В то же время действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия — памятников истории и культуры народов Российской Федерации, территорий общего пользования, а также предназначенные для размещения линейных объектов или занятые ими и предоставленные для добычи полезных ископаемых.
Кроме того, градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.
Применительно к территориям исторических поселений, достопримечательных мест, землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов, зонам с особыми условиями использования территорий градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Земельные участки или объекты капитального строительства, созданные в установленном порядке до введения в действие Правил застройки, виды разрешённого использования, предельные размеры и параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий.
Реконструкция таких объектов капстроительства может осуществляться только путём их приведения в соответствие с градостроительным регламентом или уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешённого строительства, реконструкции и при наличии разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства. А изменение видов разрешённого использования земельных участков возможно путём приведения их в соответствие с видами разрешённого использования земельных участков, установленными градостроительным регламентом.
— Будет ли возможно произвести изменение вида разрешённого использования земельных участков и в каких случаях?
— Изменение или установление видов разрешённого использования земельных участков, на которые распространяется действие градостроительного регламента, производится в соответствии с градостроительными регламентами при условии соблюдения требований технических регламентов. Правообладатели – физические и юридические лица — собственники земельных участков могут осуществлять эту процедуру без дополнительных согласований и разрешений в случаях, когда один из указанных в градостроительном регламенте основных или вспомогательных видов разрешённого использования земельного участка заменяется, соответственно, другим основным или вспомогательным видом, либо когда в дополнение к ранее установленным видам разрешенного использования устанавливается один из указанных в градостроительном регламенте основной или вспомогательный вид.
Кроме того, изменить вид разрешенного использования земельного участка, но уже при условии получения соответствующих разрешений и согласований можно в случаях установления вида разрешенного использования, предусмотренного в градостроительном регламенте в качестве условно разрешенного, а также в некоторых иных случаях, предусмотренных настоящими Правилами.
При этом допускается изменение вида разрешенного использования земельного участка, не соответствующего требованиям градостроительного регламента в части предельных размеров земельных участков, при условии предварительного получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства или наличия имущественных прав на объект капитального строительства, расположенного на таком земельном участке и соответствующего устанавливаемому виду разрешенного использования земельного участка.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка, права на который возникли до вступления в силу настоящих Правил, на вид разрешенного использования, не предусмотренный градостроительным регламентом, возможно также при условии расположения на таком участке объекта капитального строительства, право собственности на который возникло до вступления в силу настоящих Правил и соответствующего устанавливаемому виду разрешенного использования земельного участка.
— Какие требования предъявляются градостроительным регламентом в части предельных размеров земельных участков и параметров разрешённого строительства и реконструкции объектов капитального строительства?
— Они включают в себя предельные — минимальные и максимальные — размеры земельного участка, минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, максимальное количество этажей или предельную высоту зданий и сооружений, а также максимальный коэффициент застройки земельного участка, определяемый как отношение площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей его площади. Наряду с этими могут быть установлены иные предельные параметры разрешённого строительства и реконструкции объектов капитального строительства. А в случае, если в градостроительном регламенте применительно к определенному виду разрешенного использования земельного участка эти показатели не устанавливаются, то в градостроительных регламентах указывается, что они не подлежат установлению.
Стоит учесть, что необходимые минимальные отступы зданий, сооружений от границ земельных участков устанавливаются в соответствии с требованиями технических регламентов, санитарных норм, противопожарных норм, нормативов градостроительного проектирования Республики Крым и городского округа, с учётом ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства в зонах с особыми условиями использования территории. А площадь застройки объектов вспомогательного использования, расположенных на земельном участке, не должна превышать 25% от свободной от застройки площади земельного участка.
— Каким образом возможно использование земельных участков и объектов капитального строительства, не соответствующих градостроительному регламенту?
— Земельные участки, объекты капитального строительства, образованные или созданные в установленном порядке до введения в действие Правил застройки и расположенные на территориях, для которых установлен градостроительный регламент, являются несоответствующими градостроительному регламенту в случаях, если существующие виды использования земельных участков не соответствуют указанным в градостроительном регламенте разрешенным, или соответствуют, но одновременно данные участки расположены в границах зон с особыми условиями использования территории, в пределах которых указанные виды использования земельных участков не допускаются, либо существующие параметры объектов капитального строительства не соответствуют предельным, указанным в градостроительном регламенте, или соответствуют, но одновременно данные объекты расположены в границах зон с особыми условиями использования территории, в пределах которых размещение объектов капитального строительства, имеющих указанные параметры, не допускается.
Особо обращаю внимание, что земельные участки, объекты капитального строительства, права на которые возникли до вступления в силу настоящих
Правил, и не соответствующие градостроительным регламентам, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, когда их использование представляет опасность для жизни и здоровья людей, окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), что установлено уполномоченным органом в соответствии с действующим законодательством.
Для объектов, представляющих опасность для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, уполномоченным органом в соответствии с федеральным законодательством может устанавливаться срок приведения их в соответствие с градостроительным регламентом или накладываться запрет на использование таких объектов до приведения их в соответствие с градостроительным регламентом.
Изменение вида разрешенного использования таких земельных участков и объектов может осуществляться только путем приведения их в соответствие с установленными градостроительными и техническими регламентами путем проведения технического освидетельствования. А реконструкция таких объектов может осуществляться только путем их приведения в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции.
В Правилах землепользования и застройки подробно расписан порядок получения разрешений на условно разрешенный вид использования земельного участка и на отклонение от предельных размеров строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Причем эти вопросы подлежат обсуждению на публичных слушаниях или общественных обсуждениях. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить принятые решения в судебном порядке.
— Каким образом осуществляется образование земельных участков?
— Образование земельных участков осуществляется на основании действующего законодательства РФ и РК и с учетом особенностей, установленных настоящими Правилами, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в соответствии с Градостроительным кодексом РФ либо проектной документацией о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков, либо утверждённой схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории, либо на основании неисполненного решения органа местного самоуправления, органа исполнительной власти о даче разрешения на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка, технической документации по землеустройству относительно установления границ земельного участка в натуре, принятых с 14 октября 2008 года по 21 марта 2014 года, в соответствии с которыми не утверждена документация по землеустройству. При этом имеется и ряд других особенностей, ограничивающих формирование участка, которые указаны в Правилах землепользования и застройки.
Предоставление земельных участков осуществляется в собственность, в аренду, в постоянное (бессрочное) пользование или в безвозмездное пользование; на торгах или без проведения торгов; за плату или бесплатно; без предварительного согласования или с предварительным согласованием предоставления земельного участка.
Порядок предоставления земельных участков установлен земельным законодательством РФ с учётом требований, предусмотренных Законом Республики Крым «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» от 31 июля 2014 года №38-ЗРК и Законом Республики Крым от 15 января 2015 г. № 66-ЗРК/2015 «О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и некоторых вопросах земельных отношений».
Обмен земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, допускается при обмене на земельный участок, находящийся в частной собственности и изымаемый для муниципальных нужд или предназначенный в соответствии с утверждёнными проектом планировки территории и проектом межевания территории для размещения объектов социальной или инженерной и транспортной инфраструктур или на котором расположены указанные объекты.
Изъятие земельных участков для муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с выполнением международных договоров РФ или — при отсутствии других возможных вариантов – связанным со строительством, реконструкцией объектов федеральных или региональных энергетических систем, использования атомной энергии, обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технических сооружений, линий связи и коммуникаций, возведенных в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ, федерального и регионального транспорта и связи, обеспечивающих космическую деятельность, линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий, систем электро-, газо- и теплоснабжения, централизованных систем горячего и холодного водоснабжения, водоотведения федерального, регионального или местного значения, автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения или иными основаниями, предусмотренными федеральными законами. Изъятие земельных участков для муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены Генеральным планом и утверждёнными проектами планировки территории.
При этом Елена Орлинская обратила внимание, что в утвержденных Правилах землепользования и застройки муниципального образования также подробно расписаны градостроительные регламенты по видам разрешенного использования земельных участков с указанием предельных параметров, включая этажность застройки в зависимости от зон назначения, а также ограничения и особые условия использования земельных участков и объектов капитального строительства с учетом санитарных, санитарно-защитных и охранных зон курортов, источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения, водных объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, охраняемых объектов, охраны объектов культурного наследия.
Глава администрации Ялты Алексей Челпанов также выражает уверенность, что Правила землепользования и застройки муниципального образования — главный документ в регулирования земельных, архитектурных и градостроительных отношений. «Он дает нам возможность остановить в Ялте тот строительный беспредел, который развернулся в особо охраняемых, исторических, прибрежных местах и территориях общего пользования, и защитить регион от незаконных действий со стороны застройщиков, позволяет остановить фактическое уничтожение объектов охраны исторического наследия», — убежден он.
Градоначальник особо отмечает, что разработчики документа по поручению администрации постарались максимально учесть вопросы сохранения памятников культуры и архитектуры, экологии, ландшафтные особенности региона, а также предложения общественности, определив особые зоны, где теперь запрещено строить многоквартирные и многоэтажные дома.
«В частности, принятие Правил землепользования и застройки позволило нам наложить запрет на возведение любого вида строений с обеих сторон «Царской тропы», пресечь застройку массива Могаби и мемориального комплекса Холм Славы», — уточняет Алексей Челпанов и при этом обращает внимание: «В нашем регионе есть большое количество незастроенных земельных участков, владельцы которых годами держали их, чтобы продать подороже или застроить высотными зданиями, а новые Правила охладят их пыл, поскольку далеко не везде позволяют возводить многоэтажные объекты или даже вообще начинать строительство».
Тем временем, добавил глава администрации, город продолжает вести претензионную деятельность по строящимся объектам, возобновлены процессы дооформления, переоформления, продажи и аренды земельных участков и регулирования строительных норм.
«То есть Ялта начинает жить полноценной жизнью в плане землепользования и в соответствии с градостроительными нормами РФ», — подчеркнул Алексей Челпанов