После банкротства Urban Group репутация застройщика стала очень значимым фактором для покупателей. При этом прежние критерии надежности, как оказалось, утратили актуальность. Как в этих обстоятельствах покупателю не стать обманутым дольщиком, а застройщику сохранить лицо.
Крушение идеалов
Если набрать в любом поисковике запрос «как проверить надежность застройщика», найдется несколько сотен материалов с рекомендациями. Однако сводятся большинство из них к нескольким критериям, которые характеризуют застройщика именно как надежного, а покупку новостройки у него — как безопасную. К этим критериям относятся наличие введенных в эксплуатацию объектов, аккредитация в крупных банках, продажи в соответствии с законом 214-ФЗ (о долевом строительстве). Сюда же часто добавляются определения «крупная компания» и «известный застройщик». Однако всем этим критериям соответствовал и находящийся в процессе банкротства Urban Group.
«У нас не возникло сомнений: у Urban Group было много уже реализованных проектов, очень красивая архитектура, он аккредитован «Сбербанком», — рассказывает Дмитрий, один из дольщиков, купивший квартиру в проекте «Опалиха О3». Договор он заключил в 2015 году, и вплоть до конца 2017 не видел повода для беспокойства, так как его корпус строился в соответствии с заявленным графиком, а другие дома в проекте сдавались вовремя. «Но когда в октябре прошлого года дом не ввели, а весной поползли плохие новости, мы забеспокоились. Сейчас дом стоит, считается, что он готов на 95%. Что входит в эти 5%, мы не знаем, просто ждем информацию», — добавил Дмитрий.
Остаются ли в таких условиях какие-либо критерии, которые позволяют сделать вывод о надежности того или иного застройщика?
К сожалению, четких положительных ориентиров сейчас практически нет, подчеркивает управляющий агентства безопасной недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков. Основное, что хоть как-то спасет дольщика — это высокая степень строительства и нормальный подписанный договор долевого участия, добавляет он.
До недавних пор репутация застройщика оценивалась по его бэкграунду — списку уже реализованных проектов. У «СУ-155» и Urban Group таковые были. Поэтому с их уходом покупатели стали в меньшей степени ориентироваться на историю уже реализованных проектов, оценивая реальную ситуацию на площадке «здесь и сейчас», добавляет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
«Связи с властями не работают, так как любая смена главы крупного города практически всегда ведет к проблемам у некрупного застройщика. Я знаю немалое количество ситуаций, когда стройки зависали на 5-8 лет из-за этого. Аккредитация банков тоже не работает: последние вообще очень быстро отзывают свои аккредитации, не заморачиваясь. Хотя, если с застройщиком из банков вообще мало кто хочет работать, это тоже сигнал», — разъясняет Вишняков.
Если говорить совсем честно, то стопроцентной инструкции «как не попасть на долгострой» нет, указывает специалист по первичной недвижимости Ирина Лысенко.
«Приведу в пример компанию SetlCity и ее проект в Московском районе Петербурга — ЖК «Планетоград». Компания получила все необходимые разрешения, проект был согласован со стоящей рядом обсерваторией, которая опасалась, что свет от ЖК будет мешать наблюдениям. Началось строительство и продажи квартир, но потом инициативная группа решила оспорить разрешение на строительство и началась вереница судов. Застройщику пришлось законсервировать стройку и раздать деньги дольщикам, что, однако, как раз является показателем надежности застройщика. Поэтому предугадать такие моменты невозможно», — рассуждает Лысенко.
Безнадежно маленькие хитрости
Тезис о том, что стопроцентной гарантии надежности застройщика на сегодняшний день нет, так или иначе повторили почти все опрошенные эксперты. При этом они перечислили ряд критериев, которые свидетельствуют в пользу проекта. Рекомендации немного разнятся в зависимости от сферы деятельности спикера.
Агентства недвижимости подчеркивают, что проводят дополнительную проверку новостроек и обладают большей информацией, чем та, которую сможет раздобыть сам покупатель.
«При реализации проекта риелтор берет на себя часть репутационных рисков, именно поэтому мы и проводим столь тщательную проверку девелоперов», — поясняет Литинецкая.
Агентство станет отговаривать вас от покупки сомнительных вариантов, а будете настаивать — хотя бы озвучит вам ваши риски, объясняет риелтор агентства недвижимости «Адвекс» Вячеслав Сорокин.
«Ну а если вы обожаете риск и у вас есть несколько лишних миллионов рублей, то заходите на сайт застройщика, смотрите документацию и делайте выводы», — добавляет он, сравнивая самостоятельный выбор с «плаванием по бурному морю рынка новостроек в одиночку, в дырявом тазу неполной информированности, с обломком весла интернет-статей и соответственно, с непредсказуемым результатом».
Девелоперы указывают, что критерием надежности будет исполнение обязательств как по уже реализованным проектам, так и по строящимся.
«В формировании репутации застройщика самое главное — это выполнение обязательств, несмотря на все объективные и субъективные факторы бизнеса», — подчеркивает генеральный директор Tekta Group Роман Сычев, и поясняет, что имел в виду следование графику, качество строительства, своевременную оплату работы подрядчиков и ряд других критериев.
Даже если у девелопера еще нет завершенных проектов, то он стремится демонстрировать высокие темпы строительства, привлекает внимание общественности к этому факту. Работа с подрядчиками, своевременность оплаты, четкость задач помогает накопить положительные отзывы у аудитории b2b, что обеспечивает надежные партнерские связи и гладкий ход строительства, добавляет генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.
Юристы указывают на возможность проверки правовых аспектов деятельности компании.
Например, имеет смысл изучить историю судебных споров компании, рекомендует юрист фирмы «Юст» Александр Сидоркин. «Насторожить должны любые судебные решения о взыскании с застройщика крупных денежных сумм, в том числе по требованиям контролирующих органов (например, если у застройщика имеется существенная задолженность по налогам, сборам, обязательным взносам в бюджеты бюджетной системы РФ), ведь наличие крупной кредиторской задолженности в перспективе может привести к банкротству», — объясняет он.
Судебные решения берутся на сайте Федеральных арбитражных судов в разделе «картотека арбитражных дел», а также в большинстве систем раскрытия информации таких как «Коммерсантъ-Картотека» или СПАРК.
Аналогичным образом проверяются компании, которые застройщик привлекает в качестве субподрядчиков в регионе, в котором планируется приобретение недвижимости. Зачастую крупные застройщики взаимодействуют с одними и теми же контрагентами, и переход к работе с новыми лицами в случае проблем у привычных партнеров может повлиять на стабильность самого застройщика, отмечает адвокат, партнер адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Александр Кадетов.
Основные сведения о проекте, которые может изучить любой покупатель самостоятельно, содержатся в проектной декларации и разрешении на строительство. Эти документы в обязательном порядке публикуется на официальном сайте проекта, таково требование законодательства. Кроме того, в большинстве регионов существуют «черные списки» застройщиков, не соблюдающих закон, которые публикуются на официальных сайтах местных органов власти.
Уже сейчас есть застройщики, которые могут привлекать деньги дольщиков на эскроу-счета. Это становится ясно из договора. Для потребителя это дополнительная гарантия сохранности его денежных средств — они лежат на счете в банке и у покупателя есть возможность забрать их, если застройщик не в состоянии закончить строительство объекта, обращает внимание эксперт консалтинговой компании «Юкей» Анжелика Сабурова.
Кроме перечисленных критериев и методов все эксперты рекомендовали изучить отзывы о застройщике в интернете, а также непременно посмотреть на строительную площадку.
Что скрывает стройка
Визит на строительную площадку может помочь не только оценить локацию будущего жилья, но и раскрыть некоторые тайны застройщика. Главное в этом мероприятии — точно понимать, на что именно нужно смотреть, подсказывают эксперты.
На стройку сходить посмотреть стоит, уверен Вишняков, причем не один раз и в разные дни недели. Так можно увидеть динамику строительства. Причем отмечать нужно не просто сам факт наличия рабочих, а смотреть, что они там делают. Может, там статистов набрали для создания эффекта, подчеркивает он.
Такие ситуации отнюдь не гипотетические, добавляет директор по продажам и маркетингу «РКС Девелопмент» Александр Коваленко.
«Например, Urban Group в «Лайково» ничего не делал. Они утюжили площадку бульдозерами год — и все. И это должно было стать сигналом не только для покупателей «Лайково», но для покупателей других объектов застройщика. Хотя «Урбаны» не пускали к себе на стройку, можно же было зайти на сайт объекта и посмотреть последний фотоотчет облета. Есть ли разница? Если нет — застройщик ничего не делает», — инструктирует Коваленко.
Если есть забор и котлован, то это хорошее начало, ибо есть компании-фейки, которые только собирают деньги с будущих обманутых дольщиков, рассуждает Сорокин. «Посмотрите и на сам забор. Как правило, если застройщик из категории надежных, то стоит нормальный забор с логотипом компании. На площадке работает хорошая техника, у рабочих единая униформа», — добавляет он. Иногда даже есть мойка для колес, чтобы машины со стройки с грязными колесами не выезжали в город. Согласитесь, это как носовой платок в кармане воспитанного человека — о многом может сказать. Сравните информацию об объекте, изображенную на стенде, с рекламным объявлением: сроки сдачи, прочую информацию. Разница может неприятно удивить.
Также все эксперты настоятельно рекомендовали следить за ходом строительства в онлайн-режиме, если на сайте объекта установлена камера с возможностью трансляции. Такую опцию опрошенные специалисты называют однозначным плюсом к репутации застройщика.
Безбрежный интернет
«Всемирная паутина» играет важнейшую роль в вопросе репутации, но сложность в том, что на ее страницах встречается и достоверная, и устаревшая, и откровенно лживая информация, и отличить одно от другого достаточно сложно. Более того, управление репутацией в интернете на сегодняшний день является не игрой слов, а настоящим комплексом работ, который проделывают компании (не только застройщики) своими силами или с привлечением специалистов. В таких обстоятельствах покупателю сложнее получить реальную картину.
Большинство интернет-ресурсов о недвижимости живет за счет рекламы, а застройщики являются крупнейшими рекламодателями, объясняет Лысенко. Все комментарии на форумах также чистят, отделы маркетинга постоянно мониторят негатив в сети и по возможности его стирают. Параллельно с процессом удаления комментариев идет процесс написания хороших отзывов. «Могу сказать точно, что реальную картину о застройщике, читая отзывы в интернете, вы не получите. Можно доверять соцсетям, но не открытым группам, куда имеют доступ маркетологи, а закрытым, которые создают жильцы сданных домов», — добавляет она.
РИА Новости https://realty.ria.ru/analysis_trends/20181003/1529881323.html